Gemeinsame Immobilie – Wie bei einer Trennung vorgehen
Eine Scheidung bzw. Trennung kann heutzutage jeden treffen.
Wurde gemeinsam eine Immobilie angeschafft, wurde im günstigsten Falle ein gut durchdachter Notarvertrag geschlossen. Das heißt, bereits im Vertrag wurden entsprechende Regeln für den Trennungsfall vereinbart. Haben Sie über einen Makler gekauft, wird er Sie darauf hingewiesen haben und es dürfte eigentlich nicht mehr um das Danach sondern um das Wie gehen.
Es gibt die Möglichkeit bereits im Notarvertrag Dinge zu regeln, die im Nachhinein zu unangenehmen Streitereien führen könnten. Beispiel: meine Kinder Deine Kinder, oder ein Partner ist selbständig und man möchte dem Finanzamt im Fall der Fälle nicht all zu viel Zugriff gönnen usw…
Soviel hierzu, alles weiter wäre nicht erlaubte Rechtsberatung, aber es geht ja nicht um den Kauf einer Immobilie, sondern darum:
Was machen wir mit der Immobilie wenn die Beziehung kaputt ist, wenn eine Scheidung oder Trennung ansteht?
Grundsätzlich gibt es da 2 Alternativen:
1. behalten und sich mit dem Partner einigen. Das heißt ihn auszahlen, oder eine Miete zahlen oder, oder, oder, kurz eine Situation schaffen, die beide Partner befriedigt.
Wichtig hierbei ist es auch eine „grundbuchrechtliche Sicherheit“ herzustellen, d.h. bleiben beide Partner im Grundbuch haften auch beide Partner weiter.
Beispiel Schäden am Haus: Sie vermieten das Haus, teilen sich die Mieteinnahmen, also sollten Sie sich auch Reparaturen teilen usw.
Sie merken schon, behalten Sie das Haus, um es z.B. auf Grund einer schlechten Marktlage vorerst zu vermieten, sind Sie nicht wirklich getrennt…
2. Sie verkaufen, und einigen sich im Vorfeld über die Teilung des Erlöses bzw. die anteilige Übernahme eventueller Restschulden.
Der wesentlichste Punkt hierbei ist EINIGEN. Ich kann Ihnen nur ans Herz legen: Seien Sie sich einig, wenn es um Ihre Immobilie geht.
Eine Immobilie ist in der Regel der größte Vermögensteil über den die Familie verfügt. Egal wie groß der Rosenkrieg ist, vergessen Sie ihn für den Zeitraum der Verhandlungen mit Maklern, Banken oder Kaufinteressenten. Jede Uneinigkeit kann Sie tausende von Euros kosten. Sie können durch gegensätzliches Handeln schnell ein paar Jahresgehälter verlieren, ich denke dafür lohnt es sich eine gemeinsame Linie zu fahren.
Hier ein etwas älteres Praxisbeispiel:
Ich hatte eine Villa für 320.000 € im Angebot. Ein Teil des Verkäuferpaars erschien 2 mal nicht zum angesetzten Notartermin, weil sich die Anwälte der Partner nicht über die Verteilung des Kaufpreises einigen konnten. Zum 3. angesetzten Termin erschienen dann die Käufer nicht mehr… Ironie der Geschichte: Auch sie ließen sich scheiden.
Dumm gelaufen… Aber jetzt kommt es:
Ich hatte die „Späße“ satt und hab meine Tätigkeit eingestellt. Es erfolgte eine Begutachtung durch die kreditgebende Bank Verkehrswert 260.000 €….. der erste Termin der daraufhin angesetzten Teilungsversteigerung verstrich ohne Gebot.
Zwischenzeitlich wurde das Objekt nur teilweise genutzt. Der Garten ging zurück an die Wildnis, die hochwertige, teilweise gemauerte Einbauküche wurde entfernt, entsprechend sahen die Räume aus. Versteigert wurde letztendlich für 180.000 €.
Was war der Käufer im freien Verkauf bereit zu zahlen? 320.000 €.
Wie hoch war der Versteigerungserlös? 180.000 €, ergo 140.000 € Verlust, weil man nicht mehr miteinander sprach…
Also vergessen Sie jeden Streit und seien Sie sich nach außen einig. Vermeiden Sie spitze Bemerkungen oder abwertende Äußerungen im Beisein von Käufern.
Der Kauf einer Immobilie hat immer etwas mit Bauchgefühl zu tun, und hierbei stört nun jeder negative Eindruck.
Stört er nicht sofort, wird er sicher bei der Preisverhandlung eine Rolle spielen.
Trennung / Scheidung ? Wie denn nun verkaufen ?
Auch hier gibt es 2 Varianten:
1. die „Heimwerkervariante“, sie organisieren, werben und verkaufen selber
2. sie nehmen sich professionelle Hilfe, sprich sie beauftragen einen Makler
Übrigens, statistisch gesehen verkauft jeder Bundesbürger lediglich alle 65 Jahre einmal eine Immobilie… (Benötigen Sie professionelle Unterstützung?)
Sie haben sich entschieden, Sie wollen verkaufen:
Sie sind sich einig und treten für den Zeitraum des Verkaufes als trautes Paar in Erscheinung. Grundsätzlich sollte ein Partner das Vertrauen des Anderen bekommen und dann frei agieren können… allein beurkunden kann er den Kauf in den meisten Fällen eh nicht.
Erste Frage: der zu erlösende Kaufpreis.bzw. wie viel muss meine Immobilie bringen
Variante 1. Das Objekt ist schuldenfrei, Prima, sie können allein entscheiden
Variante 2. Es sind noch geringe Hypotheken vorhanden, der Kaufpreis wird aber garantiert ausreichen.
Prima sie sind „Chef im Ring“, sollten aber sicherheitshalber mit der Bank sprechen, denn es gibt einen nicht unwesentlichen Punkt zu berücksichtigen.
Der nennt sich Vorfälligkeistentschädigung.
Variante 3. Sie haben in der Hochzinsphase gebaut oder gekauft, oder Ihr Anwesen befindet sich in nicht so begehrter Lage. Kkurz der Kaufpreis wird geringer sein als Ihre
Vorstellungen bzw. die Vorstellungen Ihrer Bank. Auch hier denken Sie an die Vorfälligkeitsentschädigung…
Alles beginnt mit dem Kaufpreis. Was ist meine Immobilie wirklich wert, … nicht was hab ich bezahlt ( übrigens rechnet keiner wie viel hab ich abgewohnt bzw. wieviel hätte ich in dieser Zeit Miete gezahlt)
Der Kaufpreis entscheidet ganz wesentlich über den Erfolg oder Misserfolg Ihrer Transaktion. Es ist extrem wichtig, dass der erste Preis nicht überteuert ist, dass er nicht zu billig sein sollte, versteht sich von selbst.
Warum ist der erste Preis so wichtig?
Kommt eine Immobilie frisch auf den Markt gibt es in der Regel sofort Interessenten. Hierbei handelt es sich oft um Schnäppchenjäger, die „die dumme Oma“ suchen.
Es handelt sich auch um Spekulanten welche ein Geschäft wittern und es handelt sich häufig um Bekannte und Verwandte, die den Deal ihres Lebens wittern.
Da sind die Kinder von Nachbarn, welche testen wollen, was ist meine eigene Immobilie wert und es handelt sich eventuell auch um wirkliche Interessenten.
Die ersten, sagen wir mal unerwünschten Kandidaten, schrecken Sie mit einem nicht marktgerechten Preis ab, die richtigen Interessenten aber auch und das ist das Gefährliche.
Wer sich wirklich für den Kauf einer Immobilie interessiert, trägt sich seit langer Zeit mit dem Gedanken Eigentum zu erwerben.
Er prüft den Markt. Was ist im Angebot, wie sind die Preise, wie sind die Kaufbedingungen usw.
Dieser vorbereitete Interessent hat Ihnen gegenüber in der Regel einen gewaltigen Zeit- und Wissensvorsprung. Wie gesagt, Sie beginnen gerade mit dem Abenteuer Verkauf.
Ihr Interessent übt schon seit längerem Kauf und Kaufverhandlungen.
Er sieht sofort das Ihr Haus zu teuer ist. Und da er genau weiß, was derzeit so im Angebot ist, weiß er auch, dass Sie gerade anfangen zu verkaufen.
Was tut er? Entweder er wird verhandeln, oder er reagiert so wie Sie beim Autokauf.
Sie sehen Ihr Traumauto. Es soll 28.0000 € kosten, Sie haben aber nur 20.000 €. Auch wenn der Verkäufer bereit wäre, für 20.000 € zu verkaufen, würden Sie ihm diese wahrscheinlich nicht anbieten. Es gibt ungeschriebene Gesetzte. Kein Verkäufer geht um ein Drittel des Preises runter… Also fragen Sie erst gar nicht und sie sind als Käufer verloren.
Genau so reagiert ein informierter Kaufinteressent…
… oder aber er verhandelt wirklich .
Was glauben Sie wohl, wenn es ihm gelingt Sie um 30 % herunter zu handeln? Glauben Sie, dass er dann kauft? Er wird anfangen Mängel zu suchen, und er wird sie finden.
Denn es kann nicht sein, das Sie 30 % runtergehen, hier muss ein Mangel vorliegen…
Und noch etwas dürfen Sie nicht vergessen. Der Interessent kennt den Markt. Er kennt die Preise. Er wird es sofort bemerken, wenn Sie in Ihrer Werbung den Preis reduzieren.
Wenn Sie dann bei einem akzeptablen Preis gelandet sind, hat Ihr Haus lange Zeit keiner gekauft, so dass Sie gezwungen waren den Preis nach und nach zu senken.
Glauben Sie, dass Ihr Interessent dann Ihren Preis anstandslos akzeptieren wird, wo doch kein anderer vor ihm dieses Haus kaufen wollte?
Wird er nicht, eher den Haken suchen warum keiner gekauft hat?
Schließlich ist es ja so ein tolles Haus, dass er bereit ist, sich 25/30 Jahre lang dafür zu verschulden. Warum tut das kein Anderer? Ist es vielleicht doch nicht so toll ???
… und da sind sie, die Zweifel, die Sie überhaupt nicht gebrauchen können.
Denken Sie einmal zurück.
Als Sie Ihr Haus oder das Grundstück gekauft haben, haben Sie da nur rational entschieden? Haben Sie nur emotionslos geprüft, wo ist der nächste Arzt? Wie weit ist es zum Bus, wann fährt der Bus? Wo treffen sich in 10 Jahren meine Kinder, wie ist in 10 Jahren das Freizeitangebot für meine Kinder?
War es nicht so, dass auf einmal irgendwie alles gepasst hat? …und das was nicht passte, konnte man außer Acht lassen.
Immobilien werden aus dem Bauch heraus gekauft, alles was stört verhindert den Kauf.
Der Kaufpreis ist also extrem wichtig er ist das erste Pfeil der den Käufer trifft.(Benötigen Sie professionelle Unterstützung?)
Wie erfahren Sie was Ihr Objekt wert ist?
Sie müssen recherchieren. Tun Sie das Selbe wie Ihr Käufer. Prüfen Sie über Monate hinweg die Angebote in Ihrem Umfeld, besichtigen Sie diese, studieren Sie die Zeitung und werten Sie sie aus, recherchieren Sie im Internet, eignen Sie sich Immobilienwissen und Erfahrungen an.
Oder, Sie beauftragen einen Gutachter. Dieser wird Ihr Haus begutachten, und einen Verkehrswert feststellen.
Ist er gut, liegt er richtig. Auf alle Fälle kostet er Geld …
Übrigens meine persönliche Meinung ist, dass Ihnen ein Gutachten nur dann etwas nützt, wenn es um eine gerichtliche Auseinandersetzung geht.
Sind Sie sich nicht einig, wird auf der Grundlage des Gutachtens entschieden.
Ob Sie dann zu diesem Gutachtenpreis verkaufen oder versteigern können, sei erst mal dahingestellt,
Ihr Haus ist genauso viel Wert wie ein Käufer bereit ist dafür zu bezahlen. Den Gutachtenwert können Sie nicht teilen, nur den erhaltenen Kaufpreis.
Sie haben einen marktgerechten Preis gefunden, nun können Sie auf die Käufersuche gehen.
Auch hierbei gibt es die verschiedensten Varianten, versuchen wir sie nach und nach anzuschneiden.
1.Sie erzählen es im Bekannten und Verwandtenkreis, auch die unmittelbare Nachbarschaft sprechen Sie an.
Lehnen sich zurück und warten…
Diese Variante ist oft von Erfolg gekrönt. Das heißt, es melden sich Interessenten.
Ob diese allerdings den gewünschten Preis zahlen, ist eine andere Sache.
a. sind es oft nur Neugierige und
b. wenn wirklich Interesse da ist, setzen Sie sich selbst bei der Preisverhandlung unter Druck.
Sie wollen ja nicht beredet werden bzw. es ist ja so ein guter Bekannter usw.
2. Sie bauen sich ein Schild… entweder lassen Sie dieses professionell gestalten, oder Sie lassen es ganz.
Nichts ist schlimmer als ein DIN A3 Blatt mit einer handgemalten Telefonnummer.
Nicht dass Sie keine Anfragen bekommen, aber überlegen Sie einmal wie hochwertig dieses Objekt sein kann, wenn nicht mal Geld für ein vernünftige Schild vorhanden ist.
Nebenbei sollten Sie einen psychologischen Aspekt nicht vergessen. Wir hatten ja oben gesagt, dass man Immobilien mit dem Bauch kauft.
… übrigens, je länger Ihr Schild hängt, desto weniger wert ist Ihr Objekt.
Der Kunde wird sich sagen: „Sieh an, seit 3 Wochen zeigen die Verkäufer dass sie verkaufen wollen und noch immer ist nichts passiert.
Hier kannst Du ein Schnäppchen machen.“ Oder: Dieses Objekt will keiner haben, warum soll ich es dann kaufen ?
3. Die Zeitungsanzeige
Ehemals die bekannteste und beliebteste Form der Verkaufsanbahnung und oft auch recht erfolgreich.
Aber, wie viel sind Sie bereit in diese Anzeige zu investieren? Wenn sie als Privatperson inserieren haben sie günstigere Preise als Immobilienmakler oder andere
Marktteilnehmer: Investieren Sie also in diese Anzeige.
…Übrigens, je mehr Anzeigen Sie benötigen, desto mehr verliert Ihr Objekt an Wert.
Auch im Zeitalter des Internets lesen Immobilieninteressenten die Zeitung sehr genau und über Wochen hinweg.
Ihnen fällt sofort auf, wenn ein Objekt mehrmals und schlimmer noch von verschiedenen Anbietern beworben wird.
Hier gilt das gleiche Prinzip wie bei den Schildern: Je länger desto schlimmer.
Nehmen Sie sich also Zeit für Ihre Anzeige. Überlegen Sie sich genau was Sie erreichen wollen. Bleiben Sie im Fließtextbereich, hier werden die Schnäppchen vermutet.
Ist Ihre Anzeige erschienen, wird Ihr Telefon klingeln. Je kleiner der Preis und je blumiger beschrieben desto mehr Anrufe…
Aber, ist es wirklich sinnvoll, die Immobilie schön zu reden?
Was nutzen Ihnen 20 Besichtigungen mit enttäuschten Kunden ( vergessen Sie nicht Ihre Anzeige weckt Emotionen und Vorstellungen, stimmen diese nicht mit der Realität
überein, haben sie den Kunden verloren)
Nicht die Anzahl der Kontakte ist entscheidend sondern die Qualität.
10 Vielleichtkäufer nutzen Ihnen gar nichts. Wichtig ist nur der Käufer.
4. Das Internet.
Das Internet hat sich in den letzten Jahren zu dem wichtigsten Marketinginstrument für Immobilienverkäufer entwickelt.
Zwischenzeitlich gibt es wohl kaum jemanden, der dieses Instrument nicht zur Suche seiner Immobilie nutzt.
Bitte vergessen Sie nicht, das Ihr Käufer sich in einer bestimmten Altersschicht befindet und in der Regel Arbeit hat, er wird also nicht zu alt sein für das Internet .
Was bringt Ihnen nun das Internet für einen Vorteil? Ganz einfach sie können hier Ihre Immobilie einem sehr breitem Interessentenkreis sehr objektiv vorstellen.
Das heißt, ist es richtig gemacht, können Sie davon ausgehen, das die richtigen Interessenten Ihr Angebot finden. (Benötigen Sie professionelle Unterstützung?)
Stellen Sie es so objektiv dar wie möglich. Lassen Sie Ihre Emotionen weg und versetzen Sie sich in den Kaufinteressenten.
Diesen interessiert nicht vordergründig, ob Sie einen Pool haben, wichtiger sind wie viel Zimmer zu Verfügung stehen.
Die Sauna ist da, na und… sie ist nicht kaufentscheidend, aber der Keller ist wichtig.
Sprechen Sie offen über Reparaturstau. Sie haben hier viel Platz und können ausführlich berichten.
Es gibt bei Profis 2 Meinungen. Die einen sagen: „Wir machen den Kunden neugierig und überzeugen ihn dann vom Objekt.“ Die anderen sagen:“Kunden sind erwachsen und eine Immobilie kann ich nicht schön reden. Entweder sie passt oder sie passt nicht.“
Wir vertreten die 2. Meinung, schön reden bringt nichts, ein enttäuschter Kunde ist kein Kunde.
Die Kaufentscheidung fällt in den ersten 10 min aus den Bauch heraus.
Alles weitere ist die Festigung des Kaufwillens bzw. das Ausräumen von Kaufwiderständen.
Hat sich der Kunde bereits im Internet in die Fotos und die Darstellung Ihrer Immobilie verliebt, kennt er bereits im Vorfeld die wesentlichsten Punkte.
Zur Besichtigung kommt er eigentlich nur, um sich von der Richtigkeit zu überzeugen und eventuellen Widerstände zu finden, und da sind dann Sie gefragt.
Aber dieser Interessent ist ein wirklicher Interessent.
Wie arbeitet man nun mit dem Internet?
Entweder Sie nutzen ein Immobilienportal, das sind Veröffentlichungen von Anzeigen ähnlich wie die Immobilienseiten der Zeitungen.
Es sind Marktplätze wo Anbieter und Suchende zusammengeführt werden. Hier sind Sie einer von Vielen und vergleichbar. Leider auch beim Preis.
Die andere Variante ist, Sie lassen sich eine eigene Homepage für den Verkauf Ihrer Immobilie erstellen. Das kostet Geld, aber es ist sicher gut angelegt. Hier sind Sie an keinerlei Vorgaben gebunden. Sie haben Platz ohne Ende, können Fotografieren was das Zeug hält, können Videos veröffentlichen usw. usw.
Das Problem: Kein Mensch kennt die Adresse Ihrer Homepage.
Also müssen Sie wieder investieren. Die Adresse bekannt zu machen, also Zeitung, Internet usw (Beispiel : http://haus-kaufen-magdeburg.immodrom.de/ )
Und nun bleibt Ihnen noch als „letzte“ Variante sich einen Immobilienmakler anzuvertrauen und Ihn mit der Vermarktung zu beauftragen.
der Immobilienmakler
Ist es ein richtiger Makler, also einer, der von diesem Geschäft lebt und auch in Zukunft leben will, wird er mit Ihnen offen über den Kaufpreis sprechen.
Einen Makler der sofort und bedingungslos einen überhöhten Preis akzeptiert können sie sofort vergessen. Er kostet nur unnötig Zeit und damit Ihr Geld, es ist eine beliebte Maklermasche dem Verkäufer in allem zuzustimmen um erst einmal einen Vermarktungsauftrag zu erhalten und um dann im Nachhinein den Preis so Stück für Stück auf ein marktfähiges Niveau herunter zu holen.
Jede Immobilie lässt sich verkaufen, wenn der Preis stimmt. Ein guter Makler kennt den Markt und weiß aus Erfahrung was er erzielen kann.
Er sitzt mit Ihnen in einem Boot, das heißt je mehr Geld Sie für Ihr Objekt erzielen, desto mehr verdient er. Er ist also daran interessiert möglichst teuer zu verkaufen. Er weiß aber auch das eine überlange Vermarktungszeit die Attraktivität der Immobilie senkt, die Vermarktung erschwert und somit den Wert der Immobilie senkt, somit also auch sein Geld kostet, also wird er von vornherein bestrebt sein mit Ihnen über einen marktfähigen Preis zu sprechen.
Nicht der Makler ist der Beste, der Ihnen den höchsten Preis verspricht sondern der, der Ihr Haus zum bestmöglichen Preis verkauft.
Es ist immer gut sich Konkurrenzangebote einzuholen, bei Maklern ist das so eine Sache… Je mehr Maklern Sie Ihr Haus zeigen, desto mehr geben Sie die Fäden aus der Hand. Ein Makler muss mit Ihnen nicht unbedingt einen Vertrag haben, um ein Haus zu verkaufen, zumal wenn er sein Geld vom Käufer bekommt. Er hat ihr Haus besichtigt, übrigens gibt es genügend Kollegen die Ihr Haus als Kaufinteressenten besichtigen, in Wirklichkeit aber nur neue Objekt suchen und nicht die Kraft haben mit Ihnen ein vernünftiges Vertragsgespräch zu führen… Dieser Makler erscheint dann nach 1 Woche bei Ihnen und erklärt er möchte dann doch nicht kaufen, aber er hat einen Bekannten, der ein Haus sucht ob dieser es sich mal ansehen kann. Wenn alles gut geht, ist es ja ok, kann es Ihnen ja egal sein, aber nun hatten Sie mit dem Makler Ihres Vertrauens einen Vertrag gemacht und mit ihm einen ordentlichen Preis ausgemacht für den das Objekt verkauft werden soll, unser Pseudomakler hat keinen Vertrag mit Ihnen .Er bietet das Haus mal eben 20.000 € billiger an… meinen Sie, dass der Interessent jemals einen 20.000 € höheren Preis akzeptieren wird ?
Noch schlimmer 3 oder 4 Makler haben Ihr Objekt in den Händen, das heißt 3 oder 4 verschiedene Preise, was wird Ihr Haus dann wohl wirklich wert sein? Was soll der Käufer denken, er ist total verunsichert und …wird eben nicht Ihr Käufer….
Also wählen Sie Ihren Makler mit Bedacht, machen Sie mit ihm einen vernünftigen Alleinvertrag und fahren Sie mit ihm und nur mit ihm eine gemeinsame Linie.
Was ist nun ein Makleralleinvertrag… auf den Punkt gebracht heißt das sie binden sich an diesen einen Makler, verpflichten sich keine weiteren Makler zu beauftragen. Im Gegenzug wird er alles erforderliche tun um Ihr Objekt zu verkaufen. Das schließt auch ein, das er mit anderen Maklern zusammenarbeitet, heißt aber, das er die Fäden in der Hand hält und eine gemeinsame Linie gefahren wird, also beispielsweise nur ein Preis am Markt ist.
Ein Makler kostet Geld, aber er muss es sich verdienen. Das heißt, er bekommt sein Geld nur, wenn er wirklich einen Käufer nachweisen kann, das Geschäft also auf Grund seiner Arbeit zustande gekommen ist. Er arbeitet nur auf Erfolgsbasis. Kein Käufer kein Geld. Er investiert also in Ihre Immobilie im Vertrauen auf sein Können. Lag er falsch mit seine Einschätzung verdient er gar nichts, ist das investierte Geld futsch.
Was kostet er nun.
Die Provisionshöhen sind in den Bundesländern unterschiedlich hoch. Beim Verkauf müssen Sie je nach Region von 5-7 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer ausgehen, das kann bei sehr preiswerten Objekten mehr sein bei sehr teuren Objekten aber auch weniger.
Wer bezahlt den Makler ?
Hier gibt es 3 Varianten
1. die unüblichste Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision, da reden wir
aber in der Regel von mindestens 6 %…
2. der Käufer zahlt die Provision
- der Verkäufer zahlt
Für den Verkäufer die angenehmste Variante: der Käufer zahlt alles, logisch, dem Makler kann es im Grunde völlig egal sein wer ihn bezahlt …. Aber:
Die Beste Variante für alle Parteien ist Variante 3 es bezahlt der, der die Musik bestellt
Das schlechte Image der Maklerschaft kommt ja nicht zuletzt daher, dass man der Meinung ist Makler verdienen mit sehr wenig Arbeit sehr viel Geld. Das ist verständlich, der Käufer sieht den Makler 30 min bei der Hausbesichtigung, erhält ein Expose , sieht ihn noch mal beim Notar und bekommt dann eine Rechnung über einige Tausend Euro. Was hat der dafür getan? Der Käufer kann das nicht wissen und … er hat Recht
Der Makler arbeitet eigentlich für den Verkäufer, er ermittelt den Preis, er investiert Geld und Zeit, er wirbt, er besichtigt, er prüft den Kunden, er bereitet die Verträge vor usw, also soll auch der Verkäufer diese Leistung bezahlen, oder hat Ihnen ihr Bäcker beim Brötchenkauf schon mal eine Einzelrechnung für Mehl, Transport, anteilige Lohnkosten, Energiekosten usw. präsentiert ?
Im normalen Geschäftsleben sind wir eine Einzelrechnung gewöhnt.Kaufen wir ein Auto ist für 30.000 alles enthalten. Keinen interessiert der Autoverkäufer, keinen der Werkstattmeister, keinen die Putzfrau des Autohauses und so sollte es bei einer Immobilie auch sein. Das Haus kostet 200.000 und Schluss. Und wieder etwas Bauchgefühl bei Immobilienkauf… jeder Käufer macht sich eine Rechnung, welche sieht wohl besser aus die mit 3 Positionen oder die mit 4 Positionen. Unterm Strich steht die gleiche Summe, aber ich denke in der Regel finden Sie die Rechnung mit einer Position weniger angenehmer.
Ok, Sie sind sich einig. Nun wird der Makler arbeiten, dadurch das er sein Geld vom Verkäufer bekommt, braucht er mit seinen Kaufinteressenten kein Verstecken spielen sondern er kann offensiv arbeiten und die Fragen der Interessenten z.B. nach der Adresse des Objektes, offen beantworten.
Was macht es für einen Eindruck, wenn Sie sich ein Haus ansehen wollen, was ja etwas besonderes in Ihrem Leben ist und Sie treffen sich vorher an der Tankstelle, um als Erstes einen Provisionsnachweis zu unterschreiben.
Sie wollen etwas kaufen und als aller Erstes bringt man Ihnen Misstrauen entgegen?
Der Makler der sein Geld vom Verkäufer erhält, kann aber offensiv arbeiten, er wird sich einen Plan machen und entsprechend tätig werden. Es gibt hier kein allgemeingültiges Rezept, aber es wird immer eine Kombination von verschiedenen Maßnahmen sein.
Jeder Makler wird über eine eigene Internetpräsentation verfügen, jeder Makler wird wissen wie er Zeitungsanzeigen zu gestalten hat und jeder Makler wird gemeinsam mit Ihnen versuchen einen geeigneten Weg zu finden. Es gibt auch weitere nicht so bekannte Methoden des Marketing, die man aber nicht immer nutzen kann, also würde das jetzt hier auch zu weit gehen, solche Entscheidungen sollte man von Fall zu Fall treffen. Stichworte wären hier: eigene Objekt-sites (zB. http://elbblick.immodrom.de/ ) , Objekt- bzw. Umfeldvideos ( zB. https://www.youtube.com/watch?v=H7ve8EXavE8 ) u.a.
Der Makler wird dann Besichtigungen organisieren, selbstverständlich sollte er dabei sein, Ich finde es immer gut wenn der Eigentümer anwesend ist um auf konkrete Fragen antworten zu können, ansonsten sollten sie die Besichtigung dem Makler überlassen. Es ist nicht notwendig den Interessenten „nieder zu reden“. Das Haus verkauft sich allein, aber es ist wichtig Kaufsignale zu erkennen bzw. Abwehrreaktionen festzustellen, um dann eingreifen zu können.
Ein versierter Makler kann Ihnen unmittelbar nach der Besichtigung mit 80%iger Sicherheit sagen ob der Interessent kauft oder nicht.
Das sie Ihre Immobilie auf die Besichtigung vorbereiten sollte, versteht sich sicher von selbst. Der Rasen sollte gemäht sein übrigens während der gesamten Vermarktungszeit muss der äußere Eindruck Top sein. Das Kinderzimmer sollte aufgeräumt, Bad und Küche gelüftet sein.
Wenn sie einen Kamin haben , lassen sie ihn brennen, haben sie Fußbodenheizung, lassen sie die Schuhe ausziehen, ist es nicht hell genug lassen sie die Gardinen offen bzw. Licht an, auch wenn es etwas unordentlich aussieht. Licht ist wichtig. Haben sie einen riesigen Baum vorm Fenster beschaffen Sie sich vorher eine Fällgenehmigung 😉
So jetzt haben wir den Käufer, jetzt beginnt der 2 Teil der Arbeit , jetzt müssen wir das Haus der Bank des Käufers verkaufen. Das heißt wir dürfen den Käufer jetzt nicht im Regen stehen lassen, sondern wir müssen ihn an die Hand nehmen. Ein vernünftiger Makler wird keinen Bauchladen haben und dem Käufer neben dem Haus auch noch die passende Finanzierung und Versicherung bieten, aber er wird Leute kennen, von denen er weiß das sein Kunde dort gut und umfassend beraten wird. …
Wichtig ist aber, dass der Käufer ein optisch und sachlich einwandfreies Expose vom Objekt erhält. Dieses Exposee muss auf Anhieb alle Fragen des Kreditinstitutes beantworten. Es muss in seiner Erscheinungsform und in seiner Aussage geeignet sein den Banker zu überzeugen für dieses Haus Geld locker zu machen.
Ein Haus für 250.000,00 € passt nicht zu einer Grundrissskizze und 2 Schwarzweißfotos…
Steht die Finanzierung, lassen Sie sich dieses von Ihrem Kaufinteressenten nachweisen, ein geplatzter Verkauf ist immer mit erheblichen Kosten verbunden, Ihr Käufer wird verstehen, dass Sie sicher gehen möchten.
Teilen Sie Ihrem Notar Ihre Wünsche für den Vertrag mit, bzw lassen Sie Ihren Makler diesen Vertrag vorbereiten. Er wir ihn dann auch mit Ihnen durchsprechen und das entsprechende Juristendeutsch übersetzen.
Ist der Vertrag geschlossen, lehnen sie sich zurück und warten auf das Geld, aber nach der Unterschrift können Sie ja schon mal über die Verteilung desselben reden, denn dann haben sie eine Grundlage, vorher ist alles nur eine wage Willensbekundung, verkauft ist beim Notar, und abgeschlossen ist der Kauf erst dann wenn das Geld auf Ihrem Konto ist.
Und nun:
Viel Erfolg … oder fragen Sie uns, wie wir Ihnen helfen können:
