Ein Haus ist gefunden, der Preis passt, die Zusage ist da. Dann kommt oft die Frage auf: Welche Gebühren und Steuern fallen an? Beim Immobilienkauf besteht der tatsächliche finanzielle Aufwand nämlich nicht nur aus dem Kaufpreis. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Maklerprovision gehören ebenso in die Rechnung. Wer diese Posten früh kennt, kann ruhig verhandeln und vermeidet eine Finanzierung, die auf den letzten Metern zu knapp wird.
Für Käufer und Verkäufer ist außerdem wichtig: Nicht jede Ausgabe trifft beide Seiten. Manche Kosten sind gesetzlich festgelegt, andere hängen von der Vereinbarung im Kaufvertrag, von der Finanzierung oder von der persönlichen Situation ab.
Welche Gebühren und Steuern fallen beim Hauskauf an?
Als grobe Orientierung sollten Käufer zusätzlich zum Kaufpreis meist rund 10 bis 15 Prozent an Kaufnebenkosten einplanen. In Sachsen-Anhalt kann dieser Wert bei einer üblichen Maklervereinbarung durchaus erreicht werden. Wie hoch er am Ende ausfällt, entscheidet sich vor allem bei der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision.
Die vier wesentlichen Positionen sind die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch, die Maklerprovision sowie mögliche Kosten rund um das Darlehen. Dazu können Ausgaben für Gutachten, Modernisierungen oder eine Gebäudeversicherung kommen. Diese gehören nicht immer zu den klassischen Kaufnebenkosten, sind für eine solide Planung aber genauso ernst zu nehmen.
Grunderwerbsteuer: In Sachsen-Anhalt 5 Prozent
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechselt. In Sachsen-Anhalt beträgt sie derzeit 5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 15.000 Euro.
Das Finanzamt verschickt den Steuerbescheid nach der notariellen Beurkundung. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt es die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Ein Detail kann interessant sein: Bewegliche Gegenstände, etwa eine separat ausgewiesene Einbauküche oder Möbel, zählen grundsätzlich nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Die Aufteilung im Kaufvertrag muss allerdings nachvollziehbar und realistisch sein. Fantasiebeträge erkennt das Finanzamt nicht an.
Notar und Grundbuch: Rechtssicherheit hat ihren festen Preis
Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt oder prüft den Vertrag, erklärt die Regelungen, holt notwendige Unterlagen ein und veranlasst die Eintragungen. Dazu kommen Gebühren des Grundbuchamts, etwa für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung.
Zusammen liegen Notar- und Grundbuchkosten bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sollte ein Käufer also ungefähr 4.500 bis 6.000 Euro einkalkulieren. Die genaue Höhe ergibt sich aus dem gesetzlich geregelten Gebührenrecht. Hier gibt es keinen Preiswettbewerb zwischen Notariaten.
Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten. Soll eine Grundschuld für die Bank eingetragen werden, entstehen dafür weitere Notar- und Grundbuchgebühren. Auch diese werden in der Regel vom Käufer bezahlt, weil sie unmittelbar mit seiner Finanzierung zusammenhängen.
Maklerprovision: Vor der Besichtigung klar ansprechen
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt für Verbraucher ein wichtiger Grundsatz: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, darf der Käufer grundsätzlich nicht mehr Provision zahlen als der Verkäufer. Eine Vereinbarung, bei der allein der Käufer die gesamte Provision tragen soll, ist in diesen Fällen nicht wirksam.
Wie hoch die Provision ist, wird vertraglich vereinbart. Im Raum Magdeburg findet man häufig Modelle, bei denen Käufer und Verkäufer jeweils einen gleichen Anteil tragen. Auf den vereinbarten Betrag kommt die gesetzliche Umsatzsteuer. Entscheidend sind immer der Maklervertrag und die Angaben im Exposé.
Die Provision wird jedoch nicht schon durch einen freundlichen Kontakt oder eine Besichtigung ausgelöst. Sie wird fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt und die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Wer einen Makler beauftragt, sollte daher vorab wissen, welche Leistung vereinbart ist, wann die Zahlung fällig wird und welcher Betrag inklusive Umsatzsteuer anfällt. Übrigens: Für den Kauf der meisten Wohnimmobilien gilt: Ein mündlicher Maklervertrag ist unwirksam, sodass der Makler keinen Anspruch auf eine Käuferprovision hat
Finanzierungskosten: Oft vergessen, manchmal entscheidend
Wer den Kauf über ein Darlehen finanziert, sollte nicht nur auf den Zinssatz schauen. Banken verlangen je nach Fall eine Bearbeitung von Unterlagen, eine Wertermittlung oder besondere Sicherheiten. Manche Institute berechnen einzelne Leistungen, andere nicht. Auch Kosten für die Eintragung und spätere Löschung der Grundschuld gehören in die Betrachtung.
Besonders wichtig ist das Eigenkapital. Viele Banken erwarten, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Werden auch Grunderwerbsteuer, Notar und Provision finanziert, steigt das Risiko für die Bank. Das kann zu schlechteren Konditionen führen oder dazu, dass die Finanzierung nicht zustande kommt.
Rechenbeispiel für einen Hauskauf in Magdeburg
Nehmen wir einen Kaufpreis von 300.000 Euro an. Die Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt beträgt 15.000 Euro. Für Notar und Grundbuch rechnen wir beispielhaft mit 5.000 Euro. Bei einer Maklerprovision von jeweils 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer läge der Käuferanteil bei 10.710 Euro.
Damit kommen zum Kaufpreis rund 30.710 Euro hinzu. Der Käufer benötigt in diesem Beispiel also insgesamt etwa 330.710 Euro, bevor Ausgaben für Umzug, Renovierung, neue Heizung oder eine Reserve berücksichtigt sind. Das Beispiel ist keine feste Gebührenzusage, zeigt aber, warum ein scheinbar passender Kaufpreis allein noch keine vollständige Kalkulation ist.
Welche Kosten trägt der Verkäufer?
Verkäufer zahlen üblicherweise keine Grunderwerbsteuer und auch nicht die Kosten für die Eigentumsumschreibung. Je nach Objektart übernehmen sie jedoch ihren Anteil an der Maklerprovision. Darüber hinaus können Kosten entstehen, wenn Unterlagen beschafft werden müssen, eine Löschungsbewilligung für eine alte Grundschuld erforderlich ist oder ein Darlehen vorzeitig abgelöst wird.
Besteht noch eine Finanzierung auf der Immobilie, sollte frühzeitig mit der Bank geklärt werden, welche Restschuld offen ist und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Diese Entschädigung kann erheblich sein, wenn ein Darlehen mit langer Zinsbindung vorzeitig beendet wird. In manchen Fällen lässt sich das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen oder mit dem Käufer eine andere Lösung finden. Das hängt vom Vertrag und von der Bank ab.
Wann fällt für Verkäufer Spekulationssteuer an?
Der Begriff Spekulationssteuer ist geläufig, gemeint ist die Einkommensteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, kann steuerpflichtig sein. Maßgeblich ist nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern der Gewinn nach Abzug bestimmter Anschaffungs-, Verkaufs- und Nebenkosten.
Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien. Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn der Eigentümer das Haus oder die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat. Auch eine durchgehende Eigennutzung zwischen Kauf und Verkauf kann die Steuerpflicht ausschließen.
Bei geerbten Immobilien kommt es oft auf den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers an. Gerade hier lohnt sich eine individuelle Prüfung durch einen Steuerberater. Pauschale Aussagen sind riskant, denn Nutzung, Erwerbsdatum, Modernisierungskosten und die konkrete Familiensituation können das Ergebnis verändern.
Bei Immodrom begleiten wir Eigentümer und Käufer in Magdeburg und im Umland dabei, die finanziellen und organisatorischen Punkte rechtzeitig zu sortieren. Makeln ist Vertrauenssache. Wer die Nebenkosten kennt, den Vertragsentwurf versteht und offene Fragen vor dem Notartermin klärt, kann eine große Entscheidung mit deutlich mehr Sicherheit treffen.
