Der Käufer ist gefunden, der Preis ist besprochen, alle sind sich einig. Dann kommt die Frage: Wie schnell ist ein Notartermin beim Hausverkauf möglich? Die kurze Antwort lautet: oft innerhalb von ein bis drei Wochen. Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an, ob die Unterlagen vollständig sind, wer verkaufen darf und ob der Kaufvertrag noch Punkte enthält, über die gesprochen werden muss. Und ganz wichtig: Steht die Finanzierung?
Wie schnell ist ein Notartermin beim Hausverkauf realistisch?
Bei einem unkomplizierten Verkauf kann ein Notartermin häufig binnen sieben bis 14 Tagen stattfinden. Voraussetzung ist, dass Käufer und Verkäufer feststehen, die wesentlichen Vertragsdaten geklärt sind und der Notar alle erforderlichen Angaben erhält. In Magdeburg und dem Umland hängt die Geschwindigkeit außerdem massiv von der Auslastung des Notariats ab. In besonders gefragten Zeiten kann es etwas länger dauern. Gerade bei Privatverkäufern kann es da schon mal 6-8 Wochen bis zum Termin dauern.
Für den Termin selbst gibt es an sich keine starre gesetzliche Wartezeit. Allerdings muss der Kaufvertragsentwurf bei Verbraucherverträgen im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (… kein Problem bei den Wartezeiten 😉 ). Diese Schutzfrist soll verhindern, dass jemand einen Vertrag mit erheblicher wirtschaftlicher Tragweite zwischen Tür und Angel unterschreibt. Das ist gut so. Ein Haus kauft man schließlich nicht wie einen Sack Kartoffeln.
Handelt ein Unternehmer als Verkäufer und kauft eine Privatperson, ist diese Frist besonders relevant. Beim Verkauf von privat an privat ist sie rechtlich nicht in jedem Fall zwingend. Seriös ist es trotzdem,die Möglichkeit zu bieten, den Entwurf in Ruhe prüfen zu können.
Was vor dem Notartermin geklärt sein muss
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf auf Basis der Angaben beider Seiten. Dazu gehören die Namen und Anschriften von Verkäufer und Käufer, die genaue Bezeichnung des Grundstücks, der Kaufpreis, der gewünschte Übergabetermin sowie Vereinbarungen zu Inventar, Besitzübergang und möglichen Belastungen im Grundbuch.
Besonders wichtig ist die Frage, wer überhaupt wirksam verkaufen kann. Steht nur eine Person im Grundbuch, ist es meist übersichtlich. Bei mehreren Eigentümern müssen alle mitwirken oder eine passende notarielle Vollmacht vorlegen. Bei einer Erbengemeinschaft wird es schnell etwas umfangreicher: Erbnachweis, Abstimmung aller Beteiligten und gegebenenfalls Vollmachten müssen sauber vorbereitet sein. Das dauert oft recht lange, aber ohne diese Punkte gibt es keinen rechtssicheren Vertrag.
Auch bei betreuten Eigentümern oder gerichtlichen Genehmigungen ist Geduld gefragt. Je nach Fall benötigt der Verkauf die Zustimmung des Betreuungsgerichts. Der Notartermin kann zwar schon stattfinden, der Vertrag wird dann jedoch erst mit der erforderlichen Genehmigung des Gerichts wirksam. Wer einen festen Auszugstermin oder eine andere Frist im Blick hat, sollte das frühzeitig einplanen.
Diese Unterlagen beschleunigen den Ablauf.
Ein aktueller Grundbuchauszug ist hilfreich, wird aber grundsätzlich auch direkt vom Notar eingeholt. Verkäufer sollten dennoch die vorhandenen Unterlagen früh zusammensuchen. Dazu zählen der Kaufvertrag oder die Teilungserklärung, Bauunterlagen, Flurkarte, Energieausweis, Informationen zu bestehenden Darlehen und mögliche Löschungsbewilligungen der Bank.
Bei einem Einfamilienhaus sind zudem Angaben zu eventuellen Leitungsrechten, Wegerechten, Wohnrechten oder Nießbrauch wichtig. Solche Eintragungen sind kein Verkaufsverbot. Sie müssen aber im Vertrag richtig berücksichtigt werden. Je früher sie auf dem Tisch liegen, desto weniger Überraschungen gibt es später.
Wenn eine Immobilie noch finanziert ist, braucht die Bank Zeit für die Ablösung und die Unterlagen zur Löschung ihrer Grundschuld. Das lässt sich meistens gut organisieren, aber nicht am Vorabend des Termins. Eine frühzeitige Anfrage bei der Bank spart hier oft mehrere Tage. Bei einigen Banken kann dies leider auch mal Monate dauern.
Der Käufer entscheidet mit über das Tempo.
Viele Verkäufer schauen vor allem auf ihre eigenen Dokumente. Verständlich, aber der Käufer ist mindestens genauso entscheidend. Muss er seine Finanzierung noch abschließen, kann sich der Notartermin verschieben. Die meisten Banken verlangen einen notariellen Vertragsentwurf, ehe sie eine Darlehenszusage geben. Grundsätzlich sollte vor der Beurkundung klar sein, wie der Kaufpreis aufgebracht wird.
Ein Käufer mit gesicherter Finanzierung oder ausreichend Eigenkapital kann den Ablauf beschleunigen. Ein Barzahler benötigt keine Bankfreigabe für den Kaufpreis. Das heißt nicht, dass jede Zusage automatisch sicher ist. Auch hier gehören Herkunft der Mittel, Zahlungsfähigkeit und eine klare vertragliche Regelung zum Standard.
Für Verkäufer in einer angespannten Situation kann ein bonitätsgeprüfter Käufer entscheidend sein. Wer etwa wegen einer Erbschaft, einer Trennung, eines Sanierungsstaus oder eines bevorstehenden Umzugs zügig verkaufen möchte, will keine monatelange Hängepartie. Ein Preisangebot ist nur dann wirklich gut, wenn der Käufer es auch zuverlässig umsetzen kann.
Der Notartermin ist nicht der Verkaufsschluss.
Ein weit verbreiteter Irrtum: Mit der Unterschrift beim Notar ist das Geld sofort da und die Schlüssel wechseln am nächsten Morgen den Besitzer. In der Praxis folgt nach der Beurkundung noch der sogenannte Vollzug. Der Notar veranlasst unter anderem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt erforderliche Genehmigungen ein und kümmert sich um Unterlagen zur Ablösung bestehender Belastungen.
Erst wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, erhält der Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Dann wird der Kaufpreis gezahlt. Je nach Grundbuchamt, Bank und Vertrag kann es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung oft vier bis acht Wochen dauern. Manchmal geht es schneller, manchmal braucht es mehr Zeit. Wer den Schlüsselübergabetermin zu optimistisch plant, macht sich unnötig Druck.
Die Besitzübergabe erfolgt üblicherweise erst nach vollständigem Zahlungseingang. Dann werden Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen übergeben. Ein ordentliches Übergabeprotokoll gehört dazu. Es ist kein Misstrauensvotum, sondern einfach gute Ordnung. Und gute Ordnung ist beim Hausverkauf ungefähr so glamourös wie ein Aktenordner, aber deutlich hilfreicher.
Häufige Bremsen beim Notartermin vermeiden
Verzögerungen entstehen selten, weil ein Notar langsam arbeitet. Meist fehlen Informationen oder Erwartungen passen nicht zusammen. Der Kaufpreis ist noch nicht endgültig vereinbart, das Inventar wurde nur mündlich besprochen oder die Eigentumsverhältnisse sind komplizierter als gedacht. Auch fehlende Ausweise, abgelaufene Vollmachten oder eine nicht erreichte Miterbin können den Termin ausbremsen.
Hilfreich ist ein klares Vorgespräch, bevor der Vertragsentwurf beauftragt wird. Dabei sollten Kaufpreis, Zahlungsweg, Übergabetag, mitverkaufte Gegenstände, bekannte Mängel und der Umgang mit Grundschulden besprochen werden. Nicht jede Kleinigkeit muss zum Grundsatzthema werden. Was wesentlich ist, sollte jedoch schriftlich und eindeutig festgehalten werden.
Bei sanierungsbedürftigen Häusern gilt: bekannte Schäden offen ansprechen. Das schützt vor späterem Ärger und ermöglicht dem Käufer eine realistische Kalkulation. Ein Verkauf unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ist bei privaten Verkäufen üblich, ersetzt aber keine ehrlichen Angaben zu bekannten erheblichen Mängeln.
Wann professionelle Begleitung besonders sinnvoll ist
Ein einfacher Verkauf kann gut vorbereitet schnell zum Notar führen. Schwieriger wird es bei mehreren Eigentümern, Erbfällen, gerichtlicher Betreuung, ungelösten Bankdarlehen oder einer Immobilie mit hohem Sanierungsbedarf. Dann geht es nicht nur darum, einen Käufer zu finden. Es geht darum, Reihenfolgen richtig zu setzen, Unterlagen vorzuhalten und alle Beteiligten verlässlich mitzunehmen.
Immodrom begleitet Eigentümer in Magdeburg und Umgebung seit vielen Jahren auch in solchen Fällen. Eine realistische Preisermittlung, passende Käufer aus einem gewachsenen Netzwerk und eine saubere Vorbereitung des Notartermins nehmen spürbar Druck aus dem Prozess. Makeln ist Vertrauenssache. Gerade dann, wenn die Familie unterschiedliche Meinungen hat und der Küchentisch plötzlich zum Verhandlungssaal wird.
Wer den Hausverkauf zeitnah angehen muss, sollte nicht auf den perfekten Moment warten. Entscheidend sind ein ernsthafter Käufer, vollständige Fakten und ein Vertrag, den alle Beteiligten verstanden haben. Dann wird aus dem Notartermin kein Hindernislauf, sondern der geordnete nächste Schritt.
