Ein unterschriebener Kaufvertrag ist schnell erklärt. Schwieriger wird es, wenn in der Wohnung bereits jemand lebt und der Käufer eigentlich von einem baldigen Einzug ausgeht. Wer eine Wohnung trotz Mietvertrag verkaufen möchte, kann das grundsätzlich tun. Der Mietvertrag bleibt dabei aber bestehen. Das ist keine Kleinigkeit, sondern der Punkt, an dem sich ein fairer, rechtssicherer Verkauf von unnötigem Ärger unterscheidet.
Eigentümern in Magdeburg und Umgebung ist die Situation durchaus vertraut: Die Wohnung soll verkauft werden, vielleicht wegen einer Erbschaft, Trennung, finanzieller Neuordnung oder weil sich niemand mehr um das Eigentum kümmern kann. Der Mieter ist dabei kein Hindernis. Er ist jedoch eine Person mit klaren Rechten. Wer diese von Beginn an berücksichtigt, findet auch passende Käufer und erspart sich Diskussionen, die kein Mensch zwischen Kartons, Besichtigungsterminen und Notartermin braucht.
Wohnung verkaufen trotz Mietvertrag: Das gilt rechtlich
Der wichtigste Grundsatz steht im Bürgerlichen Gesetzbuch: Kauf bricht nicht Miete. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Er übernimmt also die Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers. Vereinbarte Miete, Vertragslaufzeit, Betriebskostenregelungen und gegebenenfalls eine Kaution gelten weiter.
Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung benötigt grundsätzlich keine Zustimmung des Mieters. Der Mieter kann den Eigentümerwechsel nicht verhindern, hat aber unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht. Er muss allerdings auch nicht so tun, als sei sein Zuhause ein Ausstellungsraum. Besichtigungen sind nur nach rechtzeitiger Abstimmung und zu angemessenen Zeiten möglich. Einfach mit einem Interessenten vor der Tür zu stehen, ist keine gute Idee. Das sorgt selten für Kauflaune und noch seltener für gute Nachbarschaft.
Wichtig ist auch der Zeitpunkt: Der Käufer wird nicht schon mit der Unterschrift beim Notar zum neuen Vertragspartner. Erst mit dem Eigentumsübergang, regelmäßig nach Eintragung im Grundbuch, gehen die Vermieterpflichten auf ihn über. Bis dahin bleibt der bisherige Eigentümer Ansprechpartner für den Mieter.
Darf der Käufer dem Mieter kündigen?
Ein Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, übernimmt das bestehende Mietverhältnis und kann nicht allein wegen des Kaufs kündigen. Auch ein Käufer mit Einzugswunsch muss die gesetzlichen Regeln einhalten.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht. Der Käufer muss die Wohnung tatsächlich für sich, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigen und den Bedarf nachvollziehbar begründen. Pauschale Behauptungen reichen nicht. Außerdem gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Diese betragen mindestens drei Monate und verlängern sich bei längerer Mietdauer auf bis zu neun Monate.
Daneben können besondere Schutzfristen bestehen. Wurde eine bisher einheitliche Immobilie erst nach Beginn des Mietverhältnisses in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, kann für eine Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist gelten. Je nach örtlicher Regelung kann sie deutlich länger ausfallen. Hier lohnt sich vor dem Verkauf ein genauer Blick in die Unterlagen und bei Bedarf eine rechtliche Prüfung. Ein Satz im Exposé ersetzt keine Rechtslage, auch wenn er noch so selbstbewusst formuliert ist.
Für Käufer ist deshalb Transparenz entscheidend. Wer eine bezugsfreie Wohnung sucht, sollte keine Wohnung erwerben, deren Nutzung realistisch erst nach einer langen Frist möglich wäre. Wer hingegen langfristig investieren möchte, kann in einem bestehenden Mietverhältnis einen Vorteil sehen: Die Einnahmen beginnen nicht erst nach der Suche nach einem neuen Mieter… außerdem sind bezugsfreie Wohnungen oft teurer als vermietete.
Der richtige Käufer entscheidet über Preis und Tempo.
Eine vermietete Eigentumswohnung spricht nicht jeden Käufer gleichermaßen an. Selbstnutzer wünschen häufig Planungssicherheit für den eigenen Einzug. Investoren achten stärker auf Mieteinnahmen, Zustand, Hausgeld, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und Entwicklungspotenzial. Daraus folgt: Der beste Käufer ist nicht automatisch derjenige, der bei der ersten Besichtigung am lautesten „Die nehme ich“ ruft.
Der Verkaufspreis hängt unter anderem von der Lage, Größe, Ausstattung, dem Zustand des Hauses und der aktuellen Miete ab. Ebenso wichtig ist die Frage, ob die vereinbarte Miete zum Markt und zur Immobilie passt. Eine stabile, langjährige Mietpartei kann für einen Kapitalanleger sehr attraktiv sein. Eine sehr niedrige Miete oder ein Sanierungsstau kann den Kreis möglicher Käufer hingegen kleiner machen. Das bedeutet nicht, dass ein Verkauf aussichtslos ist. Es bedeutet nur, dass die Vermarktung ehrlich aufgesetzt werden muss.
Eine vorschnelle Kündigung, um die Wohnung scheinbar besser verkaufen zu können, ist keine Lösung. Sie kann rechtlich unwirksam sein, das Verhältnis zum Mieter belasten und den Ablauf verzögern. Auch kostspielige Schönheitsreparaturen sind nicht automatisch nötig. Käufer entscheiden unterschiedlich: Manche suchen eine fertige Anlage, andere rechnen bewusst mit Modernisierung. Der Zustand sollte klar benannt und im Preis sinnvoll berücksichtigt werden.
Unterlagen schaffen mehr Vertrauen als Rückfragen.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung wollen Interessenten nicht nur schöne Fotos sehen. Sie möchten nachvollziehen können, was sie kaufen. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Prüfung und schützen vor späteren Missverständnissen.
Besonders hilfreich sind der Mietvertrag einschließlich Nachträgen, Informationen zur Kaution, die letzten Betriebskostenabrechnungen sowie Angaben zu offenen Forderungen. Hinzu kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Energieausweis, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen. Auch Informationen zu Rücklagen, beschlossenen Sanierungen und laufenden Darlehen der Gemeinschaft gehören auf den Tisch.
Bei personenbezogenen Daten gilt Augenmaß. Kaufinteressenten brauchen für ihre Entscheidung relevante Informationen, aber nicht jede private Einzelheit des Mieters. Eine sorgfältige, geordnete Aufbereitung schützt alle Beteiligten. Spätestens beim Notartermin müssen die wesentlichen Punkte sauber geregelt sein, etwa der Übergang der Kaution und die Abgrenzung von Einnahmen, Ausgaben und Nachzahlungen.
Besichtigungen mit Respekt organisieren
Der Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung grundsätzlich ermöglichen, soweit ein berechtigter Anlass besteht. Der Verkauf ist ein solcher Anlass. Trotzdem sollte die Terminplanung fair bleiben. Mehrere Interessenten nacheinander durch die Wohnung zu schleusen, als wäre gerade Tag der offenen Tür im Möbelhaus, ist selten notwendig und meist kontraproduktiv.
Besser sind gebündelte Termine, eine frühzeitige Abstimmung und eine klare Kommunikation über Dauer und Teilnehmer. Fotos aus bewohnten Räumen sollten nur mit Zustimmung des Mieters veröffentlicht werden. Gerade persönliche Gegenstände, Familienbilder oder sensible Unterlagen haben in einem Exposé nichts verloren. Das klingt selbstverständlich, wird im Verkaufsalltag aber erstaunlich gern vergessen.
Ein respektvoll behandelter Mieter unterstützt den Ablauf häufig eher, weil er weiß, woran er ist. Er muss keine Kaufverhandlungen führen und auch keine rechtlichen Fragen des Käufers beantworten. Dafür gibt es Eigentümer, Makler und bei Bedarf Rechtsberatung. Klare Rollen machen die Sache für alle entspannter.
Wann ein Verkauf besonders sorgfältig geplant werden sollte
Mehr Aufmerksamkeit braucht der Verkauf, wenn der Mietvertrag ungewöhnliche Klauseln enthält, ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde oder es bereits Streit über Mängel, Miete oder Betriebskosten gibt. Auch bei einer Erbengemeinschaft, einer Betreuung oder einer Trennung sollten Zuständigkeiten vor der Vermarktung geklärt werden. Sonst wird aus einem Wohnungsverkauf schnell eine Gruppenarbeit, bei der niemand das Protokoll gelesen hat.
Gleiches gilt bei Sanierungsmaßnahmen im Haus. Stehen hohe Sonderumlagen oder umfangreiche Arbeiten bevor, müssen Käufer davon erfahren. Verschweigen ist keine Verkaufsstrategie. Eine nachvollziehbare Erklärung, vollständige Unterlagen und ein realistisch ermittelter Preis schaffen deutlich mehr Vertrauen als Hochglanz ohne Substanz.
Ein regional erfahrener Makler kann hier entlasten, indem er die Unterlagen prüft, die richtige Käufergruppe anspricht, Besichtigungen koordiniert und den Ablauf bis zum Notar strukturiert begleitet. Bei Immodrom steht dabei nicht die schnelle Unterschrift um jeden Preis im Vordergrund, sondern ein rechtssicherer Verkauf, mit dem Eigentümer, Käufer und Mieter vernünftig weiterarbeiten können.
Wer mit offenem Blick auf den Mietvertrag, die tatsächliche Nutzungsperspektive und die passenden Käufer verkauft, muss keine unnötigen Umwege gehen. Ein klar geplanter Ablauf nimmt Druck aus einer ohnehin wichtigen Entscheidung. Makeln ist Vertrauenssache, besonders wenn ein Zuhause und nicht nur ein Grundbuchblatt betroffen ist.
