Mietkauf: Was ist das und lohnt es sich?

Der Mietkauf ist eine alternative Form des Immobilienerwerbs, bei der der Mieter die Möglichkeit hat, die von ihm bewohnte Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu kaufen. Dabei wird ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet, sodass der Mieter die Immobilie schrittweise abbezahlt. Der Mietkauf klingt verlockend für alle, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen, aber kein oder wenig Eigenkapital haben. Doch ist der Mietkauf wirklich eine gute Idee? Wir erklären Ihnen, wie der Mietkauf funktioniert, welche Vor- und Nachteile er hat und welche Alternativen es gibt.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Beim Mietkauf schließt der Mieter einen Mietvertrag mit dem Eigentümer der Immobilie ab, in dem neben der Miete auch der Kaufpreis und der Kaufzeitpunkt festgelegt werden. Der Mieter zahlt also nicht nur eine Miete, sondern auch eine Ansparleistung, die auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Eigentümer behält jedoch einen Teil der Miete als Mietzins ein, der seine Kosten und sein Risiko abdeckt. Am Ende der vereinbarten Laufzeit kann der Mieter die Immobilie zum Restkaufpreis erwerben, der sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis abzüglich der angesparten Miete ergibt.

Der Mietkauf ist also eine Mischung aus Miet- und Kaufvertrag, bei dem der Mieter sowohl die Rechte als auch die Pflichten eines Mieters hat, bis er die Immobilie kauft. Der Eigentümer bleibt bis zum Kauf der Eigentümer der Immobilie und ist für die Instandhaltung und die Versicherung verantwortlich. Der Mieter muss jedoch die laufenden Kosten wie Nebenkosten, Grundsteuer und eventuell anfallende Reparaturen übernehmen.

Welche Vor- und Nachteile hat der Mietkauf?

Der Mietkauf hat sowohl Vor- als auch Nachteile, die man vor der Entscheidung für diese Form des Immobilienerwerbs abwägen sollte. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Vorteile des Mietkaufs

• Der Mieter kann sich die Immobilie ohne Eigenkapital und ohne Bankfinanzierung sichern, wenn er über ein ausreichendes Einkommen verfügt, um die Miete und die Ansparleistung zu zahlen.
• Der Mieter kann die Immobilie und die Umgebung vor dem Kauf testen und sich so ein Bild von der Wohnqualität machen.
• Der Mieter profitiert von einer stabilen Miete, die nicht von der Zinsentwicklung abhängt, und kann sich so besser kalkulieren.
• Der Mieter kann von einer eventuellen Wertsteigerung der Immobilie profitieren, wenn der Kaufpreis unter dem Marktwert liegt.

Nachteile des Mietkaufs

• Der Mieter zahlt in der Regel eine höhere Miete als bei einer normalen Mietwohnung, da der Eigentümer einen Mietzins einbehält, der seine Kosten und sein Risiko abdeckt.
• Der Mieter hat kein Eigentum an der Immobilie, bis er den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, und kann daher die Immobilie nicht verkaufen, vermieten oder belasten.
• Der Mieter trägt das Risiko, dass die Immobilie an Wert verliert, wenn der Kaufpreis über dem Marktwert liegt.
• Der Mieter verliert die angesparte Miete, wenn er den Kauf nicht durchführt oder den Mietvertrag vorzeitig kündigt oder gekündigt wird.

Welche Modelle für den Mietkauf gibt es?

Es gibt zwei verschiedene Modelle für den Mietkauf: den klassischen Mietkauf und den Optionskauf. Beide Modelle haben ihre eigenen Vor- und Nachteile, die man kennen sollte, bevor man sich für einen Mietkauf entscheidet.

Klassischer Mietkauf

Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter vertraglich zum Kauf der Immobilie nach einer bestimmten Laufzeit, die meist zwischen 10 und 25 Jahren liegt. Der Kaufpreis und die Miete werden von Anfang an festgelegt und können nicht mehr geändert werden. Der Mieter zahlt also eine feste Miete, die aus einem Mietzins und einer Ansparleistung besteht. Die Ansparleistung wird auf den Kaufpreis angerechnet, der Mietzins bleibt beim Eigentümer. Am Ende der Laufzeit muss der Mieter die Immobilie zum Restkaufpreis kaufen, der sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis abzüglich der angesparten Miete ergibt.

Der klassische Mietkauf hat den Vorteil, dass der Mieter von Anfang an weiß, wie viel er für die Immobilie zahlen muss und wann er sie kaufen kann. Er hat also eine hohe Planungssicherheit und kann sich die Immobilie zu einem festen Preis sichern. Der Nachteil ist, dass der Mieter keine Flexibilität hat und sich an den Kaufvertrag gebunden ist, auch wenn sich seine Lebensumstände oder seine finanzielle Situation ändern. Er kann den Kauf nicht ablehnen oder den Mietvertrag vorzeitig kündigen, ohne die angesparte Miete zu verlieren. Zudem muss er eventuell eine hohe Restsumme aufbringen, die er durch eine Bankfinanzierung oder Eigenmittel begleichen muss.

Optionskauf

Beim Optionskauf hat der Mieter die Option, aber nicht die Pflicht, die Immobilie nach einer bestimmten Laufzeit zu kaufen. Der Kaufpreis und die Miete werden ebenfalls von Anfang an festgelegt, können aber an die Marktentwicklung angepasst werden. Der Mieter zahlt also eine variable Miete, die aus einem Mietzins und einer Optionsprämie besteht. Die Optionsprämie wird auf den Kaufpreis angerechnet, wenn der Mieter die Option ausübt, ansonsten verfällt sie.

Am Ende der Laufzeit kann der Mieter die Immobilie zum Restkaufpreis kaufen, der sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis abzüglich der Optionsprämie ergibt. Der Mieter hat aber auch die Möglichkeit, die Option nicht auszuüben und die Immobilie weiterhin zu mieten oder zu kündigen. Der Mieter hat also mehr Flexibilität als beim klassischen Mietkauf und kann je nach Marktlage und persönlicher Situation entscheiden, ob er die Immobilie kaufen möchte oder nicht.

Der Optionskauf hat den Vorteil, dass der Mieter kein Risiko eingeht, wenn er den Kauf nicht durchführt oder den Mietvertrag vorzeitig beendet. Er verliert dann zwar die gezahlte Optionsprämie, aber er hat keine Verpflichtung zum Kauf. Der Nachteil ist, dass der Mieter eine höhere Miete zahlt als bei einer normalen Mietwohnung, da die Optionsprämie meist höher ist als die Ansparleistung beim klassischen Mietkauf. Zudem muss der Mieter eventuell eine hohe Restsumme aufbringen, die er durch eine Bankfinanzierung oder Eigenmittel begleichen muss.